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CREDIT IMMOBILIER

Vous venez de découvrir le bien qui correspond à vos critères sur immobilier.fr ? Félicitations.

Qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement, d'une villa, d'un terrain à bâtir ou d'un loft vous vous interrogez évidemment sur les possibilités de financement pour l'acquisition de ce bien.

A ce stade de votre projet il est parfaitement normal de vous poser les questions suivantes : Quel type de crédit immobilier choisir ? Quel est le mode de financement le plus adapté à ma situation personnelle et professionnelle, Quelle est la durée idéale pour mon prêt immobilier ? Quel est le bon taux d'intérêt ? Quelles sont les garanties prises par la banque ? Quel doit être mon apport personnel ? et sans doute de nombreuses autres questions concernant ce vaste sujet du prêt immobilier.

Un achat immobilier est un moment très important car il vous engage sur de nombreuses années et conditionne votre qualité de vie et votre confort futur au quotidien. Vous avez pris beaucoup de soins et de temps pour sélectionner la propriété adaptée à vos besoins et dans laquelle vous vous sentirez bien vous et votre famille. Le recherche de votre crédit immobilier est tout aussi importante et nécessite autant de précautions.

Il convient donc de prendre le temps et la réflexion nécessaires pour choisir le bon emprunt immobilier celui dans lequel "vous vous sentirez à l'aise " et qui ne sera pas une source de tracas et d'inconfort financier. En effet en crédit immobilier mal adapté peut s'avère aussi gênant qu'un logement mal conçu !

Alors quel est le bon crédit immobilier ?

A cette question une seule réponse possible ; celui qui est en adéquation avec vos besoins. C'est pour cela que l'étude et la négociation d'un dossier de prêt doit se faire avec des professionnels compétents et à l'écoute de vos demandes. Que vous vous adressiez à votre banque de dépôt ou à un courtier professionnel indépendant ; dans les deux cas la règle d'or est un traitement sur mesure de chaque dossier en fonction des impératifs et des objectifs du client. Pour certains le plus important sera de limiter le montant des mensualités afin de pouvoir conserver un pouvoir d'achat confortable au quotidien; Pour d'autres le plus important sera une durée de remboursement courte même si elle implique un effort au quotidien. En résumé à chaque dossier de crédit des réponses spécifiques et adaptées.

Les principales grandes questions que vous devrez évoquer avec votre banquier ou votre courtier en crédit sont les suivantes :

Quel type de crédit choisir ?

Il existe plusieurs grands types de crédit immobilier: amortissable à taux fixe, amortissable à taux variable, crédit In fine. Le crédit In fine concerne principalement les investisseurs locatifs ayant un patrimoine conséquent et des objectifs patrimoniaux et fiscaux très ciblés. Le particulier qui achète sa résidence principale sera plus concerné par les deux différents types d'amortissables. Schématiquement le taux fixe vous assure de ne pas avoir de surprises et de changement alors que le taux variable vous permet de bénéficier des fluctuations du marché à la baisse ce qui est bien sûr une bonne chose mais aussi à la hausse ce qui peut s'avérer très gênant. Il conviendra d'affiner votre stratégie de ce point de vue avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quel est le mode de financement le plus adapté à ma situation personnelle et professionnelle ?

En fonction de votre profession, de votre contrat de travail, du montant de vos revenus différents types de crédit seront adaptés à votre situation. Il existe en particulier des crédits à taux aidés pour les ménages ayant de faibles revenus. Ces prêts dit à taux zéro dits PTZ sont aidés par le gouvernement et visent à permettre aux ménages modestes de devenir propriétaires. Votre conseiller pourra étudier en fonction de vos rentrées financières si il est possible pour vous d'en bénéficier. Certaines situation professionnelles doivent faire l'objet d'une étude particulière pour l'obtention d'un crédit immobilier. C'est notamment le cas pour les artisans et professions libérales mais aussi pour les personnes embauchées sous contrats de type CDD. Enfin il devra être fait une étude de votre situation familiale .En particulier si vous achetez en couple sans être mariés ou pacsés. Il conviendra d'affiner tous ces points avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quelle est la durée idéale pour mon prêt immobilier ?

La durée de votre crédit immobilier est conditionnée par un élément incontournable qui est le revenu disponible du ménage. Ce revenu prend en compte en tout premier lieu les rentrées mensuelles de type salaires ou bénéfices commerciaux ou artisanaux auxquelles peuvent s'ajouter d'autres revenus comme des rentes, loyers, prestations sociales. Chaque banque possède ses critères de calcul et ses propres ratios d'endettement et les revenus effectivement pris en compte peuvent varier d'un établissement à un autre. C'est ce revenu disponible qui va déterminer mathématiquement la durée de votre emprunt immobilier. En effet la mensualité que vous devrez rembourser ne peut pas dépasser un certain pourcentage des revenus du ménage. Il sera possible de faire baisser le montant de cette mensualité par le biais de l'allongement de la durée du credit ou de la baisse du taux d'intérêt. Il conviendra donc de trouver le bon réglage pour conserver un pouvoir d'achat raisonnable sur une durée la moins longue possible. Il conviendra de procéder à ce réglage avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quel est le bon taux d'intérêt ?

Le taux d'intérêt a bien sûr une importance certaine car il conditionne le coût final de votre crédit. Sur une longue durée de remboursement une petite différence de taux peut entrainer une importante variation du montant final de l'emprunt. Mais il ne faut pas perdre de vue que le taux n'est qu'une composante de votre dossier et qu'un taux extrêmement attractif peut cacher un dossier de crédit peu compétitif sur ces autres composantes notamment les exigences d'apport ou les frais de dossier. Le taux des crédits immobilier varie en permanence et il conviendra que vous étudiez les taux disponibles sur le marché au jour de la signature de votre compromis. Le choix principal sera à faire entre un taux fixe et un taux variable. Ce choix étant réalisé il conviendra de faire le tour des établissements bancaire pour une comparaison générale des taux en ne perdant pas de vue encore une fois que le taux n'est qu'un élément parmi d'autre de la prise de décision finale concernant le choix de votre établissement de crédit. Il conviendra de faire le choix du variable ou du fixe avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quelles sont les garanties prises par la banque ?

L'établissement financier qui vous consentira le crédit pour acquérir le bien de vos rêves aura pour objectif premier de se garantir contre une éventuelle défaillance de son client. Une défaillance qui représente en fait le cas ou le débiteur se trouve dans l'incapacité de régler ses dettes est le plus souvent lié à un problème personnel comme une perte d'emploi, une maladie, un problème familiale comme un divorce. Pour garantir sa créance la banque dispose donc de plusieurs moyens. Le premier est de vous demander de souscrire une assurance pour votre crédit qui prendra en charge le remboursement lors de la survenance des principaux accidents de la vie. La banque demandera de plus en plus souvent une expertise détaillée du bien immobilier acquis pour vérifier que son prix est bien conforme à la réalité du marché. En dernier lieu la banque prendra une garantie sur le bien qui peut être soit une hypothèque soit un privilège de préteur de deniers dont le coût sera à votre charge. Il conviendra donc de détailler les questions de garantie avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quel doit être mon apport personnel ?

L'apport est la somme d'argent dont vous disposez et que vous engagez dans l'achat d'un bien immobilier. Le montant qui sera exigé au titre de l'apport varie notablement selon les établissements financiers mais aussi selon la situation économique. Plus la situation économique est difficile plus les banques auront tendance a exiger des apports importants. Plus l'apport est conséquent plus le risque de la banque se trouve diminué en cas de défaillance du débiteur. Le calcul de l'apport sera donc fortement lié à votre situation professionnelle mais aussi aux qualités intrinsèques du bien acquis. L'apport est constitué par les économies personnelles mais aussi et le plus souvent par la vente d'un bien immobilier acquis précédemment. Les personnes qui achètent pour la première fois que l'on nomme les primo accédant rencontrent souvent des difficultés concernant cet apport. Les primo accédant sont souvent jeunes et disposent souvent de peu de fonds. Certaines banques sont spécialisé dans ce type de crédit et proposent des prêts sans apports et couvrant même les frais de notaire. Le prêt à taux zéro peut aussi constituer un apport. Il conviendra de définir précisément votre apport avec votre conseiller en crédit immobilier.

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